万科报告:伦敦处于住房危机时期

来源:互联网新闻 时间:2020-04-27 22:53

4月29日,中国最大的开发商万科在北京举办了一场名为“北京遇上伦敦”的万科伦敦stage项目发布会。伦敦是继中国香港、美国、新加坡后,万科在布局的第四个海外市场。

21世纪经济报道记者从万科内部独家获悉了一份有关“伦敦房地产市场分析”的英文报告。在这份报告中,万科以一个中国开发商的视角分析了伦敦房产的投资价值。

按照中国开发商的房地产投资逻辑,伦敦正处于住房危机时期。最大的表现特征是:供应量很少,但需求增长旺盛。

根据地产代理机构莱坊发布的数据,过去12个月,伦敦房价上涨速度达到4%,交易量上涨幅度达到27.4%。

万科报告:

伦敦处于住房危机时期

每一个市场经济背后的逻辑都是相通的。国际化大都市伦敦更是如此。

根据21世纪经济报道记者独家获得的内部调研报告,万科通过对供应量、需求量二者之间可变化因素以及就业人数增长情况等方面的分析,揭示了伦敦房地产市场的现状。

按照万科的调研报告,伦敦正处于住房需求量大,但供应量明显不足时段。调研数据显示,伦敦每年的住房需求大约在4.9万套-6.2万套之间。而据可估算的数字,未来五年,伦敦平均每年房屋供应量大约3.2万套。

作为年销售额已经突破2000亿元的世界最大的房产开发商,万科的市场调研数据无疑具备较大可参考性。据万科提供的数据,2014年,伦敦新建住房供应量为2.8万套,2015年伦敦新建住房供应量为2.46万套。也就是说,在过去20年间,伦敦房地产市场供给远小于市场需求。

判断一个城市的房产投资价值不仅要看供应量的变数,城市人口未来增长趋势也至关重要。2015年,伦敦人口达到860万。而据万科保守估算,2035年,伦敦人口预计可以超过1000万。因此,万科的结论是,伦敦很明显在住房供应方面没有满足人口增长的需求,因此,伦敦房地产市场将处于长期性供应不足状态。

影响一个城市房地产发展的另一个重要变量是就业人数。万科的报告指出,2009年,伦敦经济就开始步入快速发展时期,现在正迎来经济繁荣期。目前,伦敦就业增长率是14%。而如果住房问题得到解决,还可以支持伦敦经济继续增长。

如果搜索伦敦关键字,排行最多的是被称之为房奴之最的租金。调查显示,去年伦敦房租均价已相当于当地人月收入的80%。如此一来,伦敦市民交完房租连温饱都难担负,更别提在伦敦买房。英国国家统计局上月公布的数据显示,2015年10月伦敦房价居英国之首,为53.1万英镑,英国全国房屋均价则为28.7万英镑。然而,伦敦人若对买房望而却步转而选择租房,便会发现这也不轻松。英国房地产中介做的民调显示,5000名受访伦敦租户之中,有1/3的受访者准备将一半月薪用于租房。

万科也抛出一个国际化大都市租金排行榜。这一排行榜显示,居民花在租房上的钱,纽约最高,香港第二,伦敦排在第三。

当然,租金之最可能还存在争议。英国非盈利机构全球城市商业联盟近日发布的调查报告显示,全球房租负担最重的城市,既非伦敦,也不是纽约,甚至不是全球最昂贵的房地产市场香港。全球房租负担最重的城市是北京,其租金成本达到了平均工资的123%。

但这无碍万科得出一个结论:伦敦房地产市场投资机遇是巨大的。

伦敦并非中国投资客海外首选城市

尽管伦敦如此具有投资价值,中国近年也兴起海外置业投资热潮,但伦敦并不是最热门的城市。

北京每年会举办春季和秋季房展会。近年来,房展会最大的特点是,北京项目成为配角,海外项目反而成为主角。根据北京四季房展会组委会向21世纪经济报道记者提供的数据,刚刚结束的春季房展会海外项目有320个,参展数量远超国内项目。但伦敦却不是热门。

北京四季房展组委会一位负责人告诉21世纪经济报道记者,“英国的参展商一直都不是很多,伦敦不算是热门投资地,主要是伦敦房价过高。”

另一家进驻伦敦的中国大型地产开发商称,伦敦不是中国有钱人的首选。中国一般有钱人的首选城市是美国纽约旧金山、澳大利亚悉尼、加拿大温哥华等。而选择在伦敦投资的中国买家一般是知名大公司高管或者创业者。整体投资门槛要远高于其他国家。

“波士顿、西雅图等城市,总价两三百万就可以购置一套房产;洛杉矶、纽约的公寓一般是500万元;加拿大则更加便宜,一两百万就可以买一套。而伦敦则需要上千万。”该人士称。

链家地产英国业务部总监申强从事海外房产中介近五年,之前就职于英国企业一直往来于中国和英国之间。他也观察到,中国投资客普遍不能接受伦敦动辄单价在10万元/平方米(人民币)的房价。另外,他告诉21世纪经济报道记者,大多数购房者在伦敦投资买房都需要贷款,而伦敦的银行需要查看在国内的税收证明和收入证明。这是很多中国有钱人不能提供的一项证明。此外,申强认为,无法技术移民,也是伦敦无法成为中国人海外置业热门城市的一个重要因素。

链家地产英国部成立于2015年3月份。自去年开始,该部门平均每个月成交的伦敦房产套数在15套左右。这在中国海外置业热潮中,是一个非常小的数字。

不过,全球超高净值人群对于伦敦的关注却是最高。

房产中介机构莱坊提供的数据显示,伦敦已经连续两年超越纽约成为超高净值人群更关注的城市。纽约居住的超高净值人群是5600位,伦敦为4900位。但伦敦的地理位置可以令16000位通过两个小时飞行就可以到达,但纽约只有8300位。

如果回归到中国投资客,绿地海外事业部一位负责人称,一般投资伦敦的人群属于经济实力相当丰厚,并具有海外战略布局意识的人。另外,他们通常对海外全球经济了解认知程度较高。或者自己的子女有教育需求,需要“以房养学”。

“类似于财富突然爆发的中国投资客,他们的首选地不是伦敦,而是美国的城市。”该人士直白地表示。

世邦魏理仕提供的数据则显示,亚洲投资者对于伦敦的关注度活跃度也不如其他国际城市。2015年中国跨国房地产投资达176亿美元,位列全球第二,同比增长41%。新加坡以196亿美元的投资额排名第一。跨国投资扩展到更多的门户城市。伦敦仍是2015年亚洲投资者首选门户城市,但其吸引投资额所占总投资额比例已从2014年的17%下降至13%。其他主要门户城市,如纽约、悉尼、上海和香港吸引投资增幅显著。值得一提的是,上海所获投资占比由2014年的3%上升至7%,排名亚洲第一、全球第四。

从旱鸭子到潜水好手 “美人鱼”张扬痛从旱鸭子到潜水好手 “美人鱼”张扬痛好多中国游客迷信“日本制造”,被骗惨好多中国游客迷信“日本制造”,被骗惨快乐的嗅花控!动物嗅花捕捉甜美气息广州首张房产增值税发票开出 百万房产实拍游客挤爆西湖看喷泉表演摔跤冠军醉驾 街头与7警察激战报!家庭财富报告公布 房产净值成最大向匠者致敬:用“鞋”串起人情 朱师傅向匠者致敬:用“鞋”串起人情 朱师傅向匠者致敬:用“鞋”串起人情 朱师傅房产行业掀新一轮大数据争夺战总书记亲传“情商工作法” 小村官力行一批房产领域新规新举昨起施行 这些钱岩土专家周予启:用“工匠精神”为中国营改增试点今日全面推开 涉及杭州22台州医生赴埃及演示手术 一根内镜博得台州医生赴埃及演示手术 一根内镜博得向匠者致敬:在冷板凳上耐住寂寞的是古日韩周报-香川助多特阻拜仁夺冠脚步 男子PS制领导艳照 寄200官员敲诈男子PS制领导艳照 寄200官员敲诈男子PS制领导艳照 寄200官员敲诈浙江黄麂宝宝和妈妈走散 好心人为其送浙江黄麂宝宝和妈妈走散 好心人为其送美国两岁女孩与斗牛犬形影不离成好友血帽扇晕利拉德!格林轰23+13+1大度:对男人缺点照单全收的星座女舟山百年桂花树被台风对半扯裂 毛竹蔓少女时代林允儿整容真相曝光 素颜对比新加坡推进“智慧国度”计划 将布建摄三菱汽车燃效数据作弊丑闻延烧 涉事车里约奥运圣火21日采集 杨洋将参与雅科比退役 却让"空气&qu吃苦不记苦!工人不系安全带坠楼跑男团CG片头曝光 化身“宇宙勇士”曹文轩获“国际安徒生奖” 故乡依托其北京二手房主打死不收定金:万一明天又中韩双方举行第三批在韩中国人民志愿军3月23日《浙江新闻联播》内容提要习近平:毫不动摇坚持我国基本经济制度盘点古装美人TOP40:范冰冰稳坐第房地产广告不得宣传“买房送户口”陕西咸阳三名男子盗墓 两人因缺氧窒息报道反馈:金华婺城区木材经营户占地违在爱琴海险撞土耳其渔船 俄军舰开火示习近平格外关注的这件大事 将改变70继《秘密花园》之后 又一个逼死人的成香港男子吃大陆烤乳猪被吓坏:盘中动物